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龙湖“亚健康”:美丽背后满是伤疤


来源:h88平台官网 发布人:和记娱乐 时间:2020-01-11 08:45

  宋吴两人年纪相若,入行时间相仿,一南一北;一个是爱“出风头”的理想主义者,一个却是极其内敛的现实主义者;一个做事大大咧咧,一个却一丝不苟,无微不至……

  后来,资金链几近崩断的宋卫平不得已要将绿城卖身时,与吴阿姨有过一番促膝长谈,他曾玩笑似的提出:要不你把绿城收了吧。

  2019年12月29日,龙湖集团(0960. HK)公告称,将通过买入已发行股份和认购新股方式,持有绿城服务(10%股份。同日,绿城服务也发公告确认了此事。

  绿城服务是宋卫平一手带大的“亲儿子”。此前,在绿城中国(HK.03900)控制权之后,宋卫平便迫不及待地将绿城服务(HK.02869)推向港交所。

  “一方面,龙湖看好社区服务行业的发展前景;另一方面,龙湖也看好绿城服务管理层的治理能力以及公司的发展潜力,绿城服务在规模、服务质量、品牌美誉度和客户的粘性上,均在行业里处于领先地位,而且绿城服务市场化程度很高,在增值服务方面起步比较早,已经初具规模。龙湖认为此举是有价值的财务投资。”

  入股绿城服务,一方面可以学习其优势,为龙湖物业上市做准备;另一方面,物业市场是块肥肉,近年来涨势明显,不出意外的话,能为龙湖带来一笔可观的收益。

  地产商从物业市场赚钱已有先例。2017年,张玉良10个亿把绿地物业卖给了雅生活,转手又用10亿买下了雅生活20%股权。2年后,张玉良高位套现,先卖掉了5000万股,到手近10亿现金,同时仍持有雅生活11.25%股份。

  多年以来,它经营业绩增长稳健,财务数据表现漂亮,行业产品、品牌和口碑也都表现不俗,几乎可以说是地产圈“完美”的代表。

  一家企业的表现,往往烙印着当家人的风格特点。吴阿姨恰好是个完美主义者,江湖上关于她追求完美的例子有很多。

  公司资产负债率长年保持在70%左右的较低水平,在商业高毛利率的带动下,龙湖的毛利率和净利率也一直维持在行业较高水准。

  过去几年,楼市行情的上涨使得各大房企纷纷开疆拓土,以做大规模为己任。2017年,第一梯队的的碧桂园、恒大与万科销售额均迈过了5000亿元大关。

  其中,万科在2005年销售额突破百亿,而后仅用5年率先突破千亿,又用4年突破2000亿,2000-2015年间复合增长率为36.8%,高于行业13.1个百分点。

  碧桂园2012-2016年合同销售金额复合增长率高达58.28%。恒大2009-2016年销售额年均复合增长率高达43.6%。

  一时之间,百舸争先,地产界掀起规模狂潮。百亿房企拼尽全力冲向千亿,而千亿房企都在向万亿迈进。

  相比之下,龙湖地产显得不温不火、后知后觉。2016年以前,龙湖销售额的年度增长率仅在10%左右,销售额在500亿元上下,和热火朝天的楼市形成了鲜明的反差。

  看着大家都在拼命往前冲,一向淡定的吴阿姨也坐不住了,市场蛋糕就这么大,别人多吃一口,自己就得少吃一口。

  于是,从2016年开始,龙湖加速追赶销售规模,实现销售额881.4亿元,2017年销售额增长七成至1560.8亿元,从房企排行榜第15名一跃到第8名,重回龙湖上市之后的高光时刻——2010年上市第二年龙湖的排位正是第8名。

  趁着吴阿姨出国给孩子看病的时候,主政的邵明晓制定了更为宏大的目标。在2017年度业绩会上,邵明晓宣布2018年龙湖合同销售目标是2000亿元。

  在公司内部年会上,他要求在未来三年,龙湖的地区公司要实现1-3个500亿规模,3-5个300亿规模,5-8个200亿规模以及8-15个100亿规模。以此估算,到2020年龙湖计划要达到销售额3200亿—6100亿元。

  作为一家超过千亿的TOP10房企,同类企业均实行总部、区域、城市公司的管控模式,而龙湖则沿用之前的总部、城市公司管控模式。

  在这样的压力之下,地区公司高管团队为了更高的年终,必然就要做两件事:一是要加快去化速度,卖得快;二是要控制成本,提升利润。

  一位自称是龙湖业主的西装男士,手持话筒哽咽讲述龙湖长沙问题:“我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道,龙湖在长沙是的代名词?”

  男子的疑问,吴亚军知道答案。前几年,他曾因为类似事情在内部群中大发雷霆,“刚才看了项目,很失望,建筑不及格,粗陋,门厅很小……我不相信是这个城市人民的审美,也不相信是成本的(许多细节是因为水平和不走心)。”

  面对男子的灵魂,吴亚军想必是羞愧难当而又感同的,她当初创立龙湖,正是因为一次糟糕的买房经历。

  2018年1月14日凌晨,南京市民已经沉入梦乡,忽听得一声巨响,被惊醒的人们纷纷打开电灯,把头探出窗外张望。情况很快查明,原来是位于南京江宁区竹山上的龙湖地产一在建工地发生大面积塌陷,殃及周边居民楼。其中,基坑支护桩大面积垮塌,长度为40米,宽度15米左右。

  楼道、楼梯等公共设施还未交房就出现严重裂纹;楼与楼之间道狭窄且停车位有限,一旦着火,消防车无法快速进入;部分房屋存在极大的漏电隐患;收房还没满月,多处面开裂塌陷,叠院的多个楼梯严重变形开裂……

  但是,据《棱镜》报道,与龙湖对外宣传所不同的是,从2019年5月底起,关于该项目的投诉,屡见于报道及长沙市市长信箱网站,问题指向龙湖涉嫌虚假宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。

  还有业主表示,水晶郦城交付住宅严重低于样板房工艺、质量和标准,且样板房在项目交付完毕之前违规拆除,涉嫌实际交付房屋装修品质下降的问题。

  在网络上翻看的文章,的现场图片还有很多,难以想象这是来自当年老宋点赞称服的龙湖制造。

  的是,质量不断下降的当口,龙湖的净利润却在飙升。公开数据显示,2016年—2019年中期,龙湖的净利润分别达到了77.6亿元、97.7亿元、128.5亿元和47亿元。

  2018年,龙湖交了一份看似靓丽的成绩单:合同销售额为2006.4亿元,同比增长28.5%;营业额为1158亿元,同比增长60.7%;物业投资业务租金收入增长57.7%至40.9亿元。

  这一年,在邵明晓带领下的龙湖,的质疑:年度目标“踩线”完成、业绩增长乏力、高管离职换岗、家族信托传承……这家以稳健著称的房企也看似有点“亚健康”。

  据商业地产头条,截至2018年12月31日,龙湖主要在建的商场为21个,合计在建面积为208.9万平方米。

  时隔一年,这一数字再上台阶。到2020年,龙湖商业项目将超过50个。“到时候,龙湖的天街项目租金收入将达到60亿,这是没有任何问题的。”邵明晓自信地说到。

  伴随着龙湖在商业重资产持有项目投资比重上的不断加大,特别是数十个在建商场在土地、建造上沉淀下来的巨大资金成本,龙湖的资金压力或许将进一步放大。

  在这样的布局下,即便有低融资成本和高销售回款等优势条件,龙湖在资金腾挪与分配之间也并不轻松。

  龙湖布局商业地产并非一时兴起,早在2011年,龙湖便已明确“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的12字战略方针。在众房企纷纷奉行规模为王、加杠杆拼销售的年代,龙湖在保持规模同步增长的同时,将每年销售回款的10%作为上限投资持有物业,一度让其成为房企中另类的存在。

  但近年来,房地产形势发生了深刻变化,这种销售和持有间的平衡也被逐步打破。在这样的背景下,危机也将渐渐。

  相较于快卖快消的住宅项目,商业项目投资大、周期长、难度大、回收慢,在房地产快速发展的黄金时代,商业项目一度是只有资金成本极低的港资企业才愿意去费心经营的所在,内地房企业中愿意涉足者寥寥,唯一的例外是万达。

  1964年,吴亚军出生在重庆一个普通人家,父亲是供销社员,母亲是裁缝。大学毕业后,她曾在国营仪表厂里做过技术人员,还当过《中国市容报》的记者。进入房地产行业之前,还做过建材买卖生意。

  吴亚军此前没有做过房地产,但没经验不代表干不好,吴亚军主导的龙湖花园建成后,在建筑、景观、配套、物业管理等方面都为重庆楼市树立了标杆。

  在地产丛林中,“铁娘子”吴亚军凭着过硬的品质,带领龙湖集团从重庆全国,登陆资本市场,并跻身一线房企。

  水大鱼大,吴阿姨也越来越有钱。2018年5月,《2018新财富500富人榜》发布,吴亚军以420.2亿元排名第34。

  与之形成鲜明对比的是,2009年,龙湖集团上市后,再难拿出一样惊艳的作品,取而代之的是赚钱能力、稳健的运营能力,以及层出不穷的事件。

  在人兽爷的讲述中,合川是个改变世界历史进程的地方。钓鱼城之战就发生在这里,这是历史上耗时最长的攻防战。700多年前,不可一世的蒙哥大汗挟西征欧亚非40国之威,分兵三伐南宋,西的蒙古铁骑,没能跨过钓鱼城。

  蒙哥大汗被钓鱼城火炮击伤,逝于温泉寺。蒙军也都从欧亚战场撤兵争夺,文明得以保全。钓鱼城被蒙军围困二十年,整个中国陷落了,但他们依然屹立在嘉陵江边。

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